新开工面积已连降五年 楼市已步入消耗库存周期

　　房地产行业步入“止跌回稳”新阶段，新房销售规模持续转好，岁末新房成交面积止跌，成交金额更是连续两个月回正，更多城市还迎来了房价转涨。

　　行业新变局中，一个宏观数据指标值得关注：2024年全年，全国房屋新开工面积7.4亿平方米，同比下降23%。自2020年以来，这已是行业新开工面积连续下降的第5年。

　　行业新开工收缩，有助于减轻市场供给压力。克而瑞表示，得益于相关政策在供给侧的努力，2024年行业库存新增速度明显放缓，全年新开工面积仅为新房销售面积（9.7亿平方米）的四分之三，中期库存持续回落，房地产已正式进入去库存周期。

　　新开工面积连续走低

　　2024年全年，房地产开发企业房屋施工面积73亿平方米，同比下降12.7%；房屋新开工面积7.4亿平方米，同比下降23%，其中，住宅新开工面积5.4亿平方米，同比下降23.0%。房屋竣工面积7.4亿平方米，同比下降27.7%。

　　梳理国家统计局历年数据，过去十余年间，我国房屋新开工面积经历了数次波动。2014年和2015年两年，该指标为下降趋势，2016年开始逐年回升，一直到2019年达到高峰。此后从2020年开始，我国新开工面积持续下降，目前已连降五年。

　　具体而言，2019年高峰期，我国房屋新开工面积227154万平方米，其中住宅新开工面积167463万平方米。2020年，我国房屋新开工面积微幅降至224433万平方米，住宅新开工面积164329万平方米。2021年，房屋新开工面积198895万平方米，住宅新开工面积146379万平方米。

　　2022年，是近年来房屋新开工面积降幅最大的一年，全年新开工120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。2023年，房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。

　　如果与2019年相比，2024年房地产新开工面积7.4亿平方米，较曾经的高峰期缩水了六成多。如果仅看住宅新开工面积，2024年5.4亿平方米的规模，也已缩水到近十年的新低。

　　如何看待新开工面积持续下降这一问题？中信证券认为，2024年是新开工连续下降的第5年，目前已经较之历史高点下降了67%。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。

　　机构表示，2024年9月，政治局会议要求对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量；结合促进房地产市场止跌回稳，这是二十多年来，中国房地产市场第一次经历“控量保价”阶段。“从2024年房地产市场运行数据看，严控增量的政策已取得初步成效。”

　　克而瑞也认为，2024年12月，行业新开工面积6585万平方米，环比上升8%，不过全年新开工仍然低于销售规模。“得益于各部门在供给侧的努力，2024年行业库存新增速度明显放缓，新开工面积仅为新房销售面积的四分之三，已然正式进入去库存周期。”

　　房地产持续调节供需

　　房地产新开工面积连年下降，背后是行业供需形势变化。

　　天风证券在总结当前政策导向时表示：“消化存量、严控增量”，是不走涨价去库存老路、适应当下市场环境的新方法，通过中央财力支持下的主动式供给调节，以实现“软着陆”。

　　以过去的2024年为例，政策端延续“因城施策”思路，围绕限购、限贷、限售限价、公积金、税费、购房补贴、人才落户等角度，放松限制旨在激发市场作用。在供给侧，收储、以旧换新、土地供应结构是主要施策角度，优化增存量旨在调节供需。

　　以土地供应为例，去年全国土地市场岁末翘尾，但整体节奏仍是严控供应规模。

　　中信证券表示，2024年1~11月，财政部口径的全国土地使用权出让收入同比下降22.4%。在一些供给偏大的城市，土地出让规模得到了严控，根据Wind，廊坊、连云港、湖州、常州2024年四季度土地成交总规划建面分别同比下降15%、68%、15%、52%。

　　“过去二十年来，政策第一次走向控量，这有利于房价止跌回稳，有利于金融系统趋稳和居民消费的复苏。”中信证券表示，但严控增量也可能长期压制新开工和竣工，降低营建需求，从而不利于房地产上下游产业链。

　　克而瑞表示，基于当前中央部委和各地主管部门稳市场政策的持续，2025年交易量、房价、竣工等指标有望持续向好，止跌回稳的房地产市场，也将成为2025年经济发展的重要支柱。

　　“新开工和开发投资方面，基于行业去库存和稳市场的阶段性任务，还将持续位于规模收缩周期，但得益于市场供求信心的止跌企稳、资金面的适度宽松，在与新房销售规模相匹配的范围内，仍有望迎来同比指标的边际改善。”克而瑞称。

　　开源证券表示，在市场量价均下行的环境下，启动“去库存”政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措。政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地等措施，将有效推动去库存进程，将商品房去化周期控制在合理范围内。

　　（本文来自第一财经）